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2013年03月10日09:03 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

新房

開發商加快推盤成交回升

新“國五條”發布以來，業內人士分析認為，隨著樓市調控進一步具體化、導向性趨于清晰，長期來看樓市將逐漸從過熱向理性回歸。不過短期內也可能促使部分購房者加快入市節奏。

在政策出臺當周，本市中高端樓盤出現集中成交。德佑地產市場研究部統計數據顯示，上周(2月25日－－3月3日)本市商品住宅成交面積為25.85萬平方米，環比前周上漲了57.3％；成交均價為25651元/平方米，環比前周上漲了10.1％。這也是申城樓市單周整體成交在經歷3周左右的調整后(其中有春節因素影響)，成交面積迅速回升至20萬平方米以上。

從成交榜不難發現，上周成交量大幅上升，與中高端樓盤的集中成交有關。德佑地產數據顯示，在成交榜前十排名中，單價2萬元/平方米以下的剛需樓盤僅占兩席，而單價3萬元/平方米以上的樓盤則占據五席，尤其是位于普陀長風板塊的長風雅仕名邸和中海紫御豪庭雄踞成交排行榜前兩位。受此影響，全市上周商品住宅均價為近49周的最高點。

值得注意的是，開發商對樓市回暖的嗅覺異常靈敏，紛紛借機大幅推盤。一些中高端樓盤單套房源大多總價在500萬－1000萬元區間，現在也持續熱銷。漢宇地產市場研究部分析師付偉認為，最主要的原因還是供需失衡產生的稀缺效應。改善型自住需求量在節后持續升溫，市中心及中高端項目的供應量較少，供需失衡作用下加大了入市的迫切性，成交也相對集中。

此外，目前市場對于二套房房貸政策收緊的傳言頻繁出現，一定程度上給改善型置業者無形的壓力，加速了他們入市的節奏。新“國五條”出臺后，市場對二套房房貸政策收緊的猜測，讓部分敏感的購房者聞風而動。

上海搜房數據監控中心統計，上周本市住宅市場新增供應達16.9萬平方米，環比大幅上揚153.7％。共有5個項目獲得預售證，包括:乾瀟坊、貝尚灣、辰弘佳苑、農房萬盛金邸和御沁園。其中，辰弘佳苑的供應面積最大，達到6.9萬平方米。新房源的大量入市，也直接推動了市場交投的活躍程度。

3月1日，新“國五條”通知正式發布。其中，關于明確出售自有住房并能核實房屋原值的情況下，應依法嚴格按轉讓所得的20％計征個稅的要求，引發了市場對未來二手房交易成本大幅度提升的擔憂。而由于擔心房東將陡增的個稅轉嫁到自己頭上，及政策對房價預期帶來的諸多不確定影響，大量購房者將目光投向了受政策影響相對較小的新房市場。這樣的變化幾乎是立竿見影的，就在新“國五條”出爐后的第二天，搜房網組織的節后首波大規?？捶炕顒尤缙谂e行。在房價持續上漲、開發商優惠日漸收窄，新“國五條”突然來襲的多重“利空”影響下，看房團卻意外取得了不錯的效果。在11條線路44個樓盤的項目中，截至當晚6時，現場促進意向成交1390余組，意向成交金額超過20.8億元。

對于新“國五條”的殺傷力，購房者的看法并不一致。將目標房源選在嘉定的鄭先生表示，作為普通市民其實并不愿過多研究政策，房價漲跌才是購房者最關心的。對于當前的房地產市場，還是有大批的觀望者，我們也是其中之一，不知道何時出手才是最佳時機?！笔状沃脴I的張小姐則希望政府能進一步加強調控，讓市民能真正買到中意的房子。

同時，也有部分購房者表達了對“新政”可能再度推高房價的擔憂?！靶抡诙址拷灰讉€稅環節提高稅賦很可能會推高房價并減少市場供應，影響很快會傳導到一手房市場，我覺得剛需還是加快腳步比較好?！辟彿空吡柘壬硎?。

從目前的情況看，部分受關注的一手房新盤在“新政”后成交活躍度有不同程度的提升，開發商也在加快推盤步伐，但在價格調整方面卻顯得比較低調?！肮疟?、中山公園區域目前主要是二手房交易，這次政策出臺后確有部分原先打算購買二手房的業主轉而關注我們的項目，購買意愿比較強烈?！崩试姾鐦蚓G郡項目相關負責人表示。而在嘉定南翔板塊頗受關注的華潤中央公園近期成交也明顯向好，網上房地產信息顯示，截至3月6日，該項目3月銷售簽約套數已達15套，從機構統計的項目均價數據看，均價仍維持在25000元/平方米，與去年底基本持平。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，節后樓市成交迅速反彈，在這一當口新“國五條”對樓市調控進一步具體化，帶有明顯的導向性?！岸唐趦葘⒋偈共糠仲彿空呒涌烊胧泄澴?，集中入市。但長期來看，樓市將從過熱向理性逐漸回歸?！?/p>

二手房交易關鍵詞

■交易過程

問:從和中介網簽開始算起，有貸款的情況下，總共需要多少時間才能完成整個買賣交易過程？

答:這個問題會涉及房東是否需要還款，雖然房東的還款和買家的貸款是可以同時進行的，但部分房東還款需要提前1個月向銀行提出申請才可以還款。因此我們以過戶為時間節點，一般情況在兩周時間，長的話可能會超1個月。

■二套房貸

問:二套房貸是否會收緊？

答:很大程度上取決于新“國五條”細則施行后市場的反應，因此收緊的時間節點目前還很難說。對于收緊程度，還是要看新政執行之后的效果，如果要收緊，對目前房貸利率加碼的可能性會更大。

如果二套房貸提高，以貸款審批通過為時間節點，這與材料送進交易中心還是送進銀行都關系不大。

從購房群體來看，中央所采取樓市調控的目的是為了確保剛需置業、穩定擴大改善型群體置業、驅逐投機投資客。而進行二套房貸的置業者我們通常稱之為改善型置業，因此取消二套房貸的可能性不太大。

■陰陽合同

問:有中介稱，為了減少所要繳納的稅費，建議買賣雙方“做低”房價，這可行嗎？

答:不建議。陰陽合同對于買家來說隱含著巨大的風險，如果買家將所購置的房產再次轉讓，那么他就很有可能承擔更多的稅費。

舉個案例，假設買家李某看中了一套市值300萬元的房子，為了少繳稅費，他與房東簽訂了陰陽合同，合同價為150萬元。隨著時間的推移，該房產的市值升至400萬元，李某要再次轉讓房產時(如果新的買家不配合“做低”房價或無法“做低”房價)，按新政細則來執行，就所繳納的個人所得稅一項而言，李先生原本需繳納稅費為(400－300)×20％＝20萬元，如今卻要繳納(400－150)×20％＝50萬元，兩者相差30萬元。

■唯一住房

問:有中介公司稱，“目前還無法查到是否唯一住房，只要到交易中心簽個承諾書說是唯一住房即可，這樣上下家都可避稅了”。

答:即使這種方式可行，也不建議賣方以這種方式處理。隨著個人住房信息庫的建立和完善，采用這種方式逃稅可能會產生兩種可能，1、除了補稅之外還會有相應的處罰。2、如今房產、金融等個人信息都會進行綁定，一旦被發現，對賣方的信用記錄會有損。

政策重申

樓市調控“國五條”在引起了市場的一系列反應后，到本周四，對許多最近想要買賣房產的人來說，總算是一塊石頭落了地。

3月7日，兩條新聞同時向市民傳遞了相似的信息――

首先是住建部研究中心主任秦虹在接受新華社采訪并回答“國五條”中關于“個人轉讓住房嚴格征收差額20％的個人所得稅”的疑惑時說，2006年國稅總局的文件規定，“對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房所得，免征個人所得稅?！鼻睾缯J為，這一政策應繼續堅持執行。雖說這僅是個人的意見，但考慮到住建部研究中心主任這一身份，讓人們對各地細則中包含相關規定充滿預期。

此外，上海市市委書記韓正在接受記者采訪時說，樓市調控政策的主要精神首先是要堅決打擊投機行為，并表示政策應保護和鼓勵自住及改善剛需。就房產交易稅收問題，2006年國家稅務總局就在經國務院批準的108號文件中，對相關政策有過闡述，上海在2006年就已實施。此次“國五條”是政策的重申，相信通過這些政策的實施，房地產市場會得到健康發展。

未來要出臺的細則想必會以這些原則為準。

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