“國五條”會不會再度夭折

2013年05月03日09:54 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信字號：T|T

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“國五條”實施細則的新意

“國五條”出臺之后，在不到十天時間里實施細則就很快出臺。

這向市場發出一個強烈的信號，新政府上任之后是不會容忍房價繼續上漲的，政府一定有能力、有決心讓過高的房價回歸理性，并把國內房地產市場帶上健康發展之路。其實仔細分析， “國五條”實施細則有許多有新意的地方。

首先，限購政策進一步完善。比如限購區域全覆蓋、限購住房類型商品房全包括、購房資格審查環節前移、要求不同城市實行差別化的限購政策等?？梢哉f，實施細則對住房限購各個環節有全面要求與改善，而且要嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為，情節嚴重者追究法律責任。不過，早幾年的情況表明，對于這些行政性干預政策，只要住房賺錢功能不去除，無論政策上規定得如何嚴厲，實際發揮作用并非易事。特別當這種違規成本很低時（比如說責令企業自行整改、中介業務停止整頓等），那么實際的效果更會大打折扣。實際上，無論是從經濟邏輯還是市場的經驗來看，這種行政性限制市場需求的政策更多只是會增加尋租機會而已。因此，這些政策在一定時間內要退出市場，用有效的經濟杠桿來代替。

其次，市場最為關注的是差別化的住房信貸政策要更為細化。尤其是第二套住房的首付比重提高及利率上調。不過，這些都是國十條的原則內容，現在并沒有增加多少。而這次繼續嚴格實施差別化住房信貸政策的新意主要表現為以下幾個方面。一是強化了借款人的資格審查。其內容包括了家庭住房持有情況、征信記錄、貸款記錄等。如果商業銀行借助央行征信系統這樣做，是容易分辨出家庭住房購買情況。投機投資者想利用銀行金融杠桿進入住房市場并非易事。二是差異化的信貸政策更為強化。這種強化不僅表現為購買第一套第二套給出信貸條件不同，而且表現為不同的城市住房信貸差異化及這種差異化的彈性由銀行自行決定，這就容易導致整個住房信貸的利率水平全面上升及杠桿率全面下降。三是對這種差異化信貸監管的常態化。不過，在以規模及價格管制的金融市場，銀行掌握的住房信貸差異化的彈性越大，越使得這種信貸政策更可能自利?？梢哉f，當前國內房地產投機投資最大群體就是銀行的工作人員?？梢哉f，要真正遏制住房投機投資，還得全面改進當前差異化的住房信貸政策。

第三，對于“國五條”實施細則，市場反應最為強烈的是強調對房地產交易征收20%的交易所得稅。整個市場一片驚呼，認為這是房地產宏觀調控以來最嚴厲的政策出臺。其實該政策早就存在，并不是什么新東西。只不過，該稅收政策一是在2008年政府為了救市，在131號文件中暫時要求采取優惠不征收，但在2010年的“國十條”中又要求恢復征收；二是各地方政府為了推高以房價飚升的GDP，在前十年都采取了化解這項政策的辦法。即各地方政府對住房交易所得只征收住房交易總額的1%來應對中央，同時，中央政府也對此視而不見。在這樣的情況下，市場早就形成一個錯覺，以為中國的住房交易所得稅率就是1%，但實際上并非如此。這次“國五條”實施細則要求征收20%交易所得稅，不僅要改變住房市場這個錯覺，而且也表明中央對房地產市場宏觀調控的決心。

為了嚴厲遏制與打擊住房市場的投機投資，僅是強化交易所得稅征收是不夠的。這次“國五條”還要求全面開展房地產稅試點。這是新的東西。不過，為了全面遏制與打擊住房投機投資，建立起全面嚴厲、公平公正的住房稅收體系是必要的。在香港，就是通過不同的稅收政策對不同的住房需求進行嚴格的限制。比如，政府針對短期投機炒作者推出額外印花稅（SSD，半年內交易征收稅20%），對非香港購買者推出買家印花稅（BSD，15%），而對長線的投資者則推出“雙倍印花稅”，而對于完全是自住的第一套住房完全可免征這些稅收。如果不是香港的永久居民，其住房在半年內交易，在香港購買住房其征收印花稅達到43.5%。還有差晌稅（中國為房地產稅）等。為了遏制住房投機投資，政府就得通過稅收政策進一步在各個環節（交易、持有、轉移等）進行限制，這樣才能真正擠出房地產投資投機及去除住房賺錢功能。預計在這個方面，政府的儲備工具還很多，應該在適當的時機出臺。不過，“國五條”實施細則已經給了市場一個明確的預期，政府會在稅收政策上更為嚴厲地限制住房投機投資。市場決不可低估這次政府重新強調對住房交易所得稅征收對市場的影響與作用。

第四，“國五條”實施細則最有新意的地方是要求建立起國內住房市場信息系統及要求住房預售制度的全面完善方面。對于后者，它也是國內住房市場一個頑疾，這次開始有所觸及。但是，經過十年的房地產市場繁榮，一些大的房地產企業資金實力很大，再加上當前融資渠道的多元化，這項政策預期對市場影響不會太大。對于前者，由于強調信息系統建設長期性，所以對市場短期影響不大，但長期來說對市場的影響是十分重要的。

“國五條”實施細則的迅速出臺，其內容豐富，有新意的地方不少。但是，我們可以看到，該政策更強調的是國內房地產宏觀政策的連續性，強調的是新政府上任后房地產宏觀的決心。實際上，要扭轉當前房地產市場嚴峻局勢，要全面轉變國內房地產市場之性質，僅是現在的這些政策是遠遠不夠的，政府還得對現行房地產宏觀政策進一步調整與完善。這樣才能真正擠出當前巨大的房地產泡沫，化解中國房地產市場之風險。對此，“國五條”的實施細則已經透露出這個方面的強烈信息。來源中國經濟報告)

(責任編輯：Newshoo)

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